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中国特色住房合作社制度初探

林雅华    2018-01-03 10:09:00    人民周刊网

习近平总书记在党的十九大报告中指出:加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

中国自从1998年进行住房制度改革,实行商品房制度以来,住房价格涨幅进入快车道,居民的住房压力不断增加,特别是中低收入人群,“住有所居”的难度越来越大。

 

 

由于房价越来越高,大量的中低收入人群很难实现购房梦,这些居民的幸福指数和获得感大打折扣,是目前中国面临的重大民生问题。中国政府非常重视这个问题,想出了多种解决办法,推出“解困房”、“经济适用房”、“廉租房”等制度,但还是没有解决这个大难题。最近,政府又大力推出“租售同权”等政策,鼓励居民通过租房解决住房问题。但由于中国人民对房子的特殊感情,老百姓还是以拥有一套自己的房子为目标,这个办法需要长期引导才能起到效果。2017年12月8日召开的中共中央政治局会议,更是进一步强化要求“加快住房制度改革和长效机制建设”;12月18日-20日召开的2017中央经济工作会议也指出,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。在此大背景下,加强研究中国特色的住房制度研究创新并探索长效机制加以推广,显得尤为迫切、也更有深远的意义。

 

他山之石:世界发达国家住房合作社经验

面对这个巨大的民生问题,世界上其他发达国家同样也经历过,其中解决得最为理想的,应属欧洲许多国家实行的“住房合作社”制度。住房合作社创始于19世纪中叶的欧洲,最早组建住房合作社的国家有法国、德国、意大利等国家。早在1860年,法国就出现了试验性的住房合作社;1862年德国成立了第一个住房合作社。这个制度实行150多年来,欧洲的老百姓住房问题得到彻底解决,特别是难度最大的中低收入人群的住房问题,也得到圆满解决。

欧洲、尤其是德国,是世界上公认的住房合作社制度运用得最为成功的国家,房价长期稳定、中低收入居民购房压力不大,综合他们的成功经验,主要在于以下几点:一是政府给予土地、税收等多方面的优惠和补贴;二是大量居民参与住房合作,达到规模效应。三是企业与政府合作,共同完成住房建设。

因为中国人口众多,照搬欧洲的住房合作社制度,按目前的实际情况还不可行,但欧洲的住房合作社制度,对我国解决中低收入住房问题有所借鉴。可以根据我国的国情,探索中国特色的住房合作社模式。

 

先易后难:以三四线中低收入人群为先,推进住房改革

何为中国特色的住房合作社模式?我们先简单地用一句话来描述它的特点,即:“政府主导、加强监管;社员参与、多方合力;优化组合、共享美好”。

那么,住房合作社模式为什么要选择从三四线城市先行先试呢?

首先,正如习近平总书记2015年6月30日在会见全国优秀县委书记时的讲话中指出的那样:郡县治,天下安。县一级处在承上启下的关键环节,是发展经济、保障民生、维护稳定的重要基础。同时,基于住房建设投资对于各相关行业的重大拉动效应,推动住房改革,对于地方经济和就业具有十分重要的意义。因此,解决三四级城市的居民、尤其是中低收入群众的住房问题,让他们安居乐业,意义重大。

其次,在全中国大量的中低收入人群中,以三四线城市所占的比例最大。因此,我们这次探索中国特色住房合作社模式,先从解决三四线城市广大中低收入人群住房问题开始。

再次,中国城镇化进程的发展,离不开三四线城市中低收入群众的进一步参与。回首中国近二十年的发展,离不开快速的城镇化。从1998年到现在近二十年间,中国常住人口城镇化率从30.4%增长到2016年末的57.35%,这增加27%的城镇化率,为这二十年期间中国经济发展做出了巨大贡献。但距离发达国家80%以上的水平还有很大差距。据中国社会科学院《城市蓝皮书:中国城市发展报告》,中国城镇化目标是:到2030年,中国的城镇化率达到70%,也就是在未来14年期间,将约有2亿名农村居民参与到中国城镇化建设的大潮中来。

 

具体操作:各方兼顾、创新模式可行

通过分析研究,我们得出结论,采用中国特色住房合作社模式,能够通过降低房价和居住成本、解决长期困扰中低收入人群的购房难问题,提高县城人民居住的舒适度、便利度,让他们体验到新的现代化生活方式的美好;与此同时,参与各方,无论是政府还是合作的企业,也都将从中受益、各有所获。

合作社项目所在地的政府,在经济、就业、财政收入等方面,都会因此得到增长。在建设阶段,大规模建设拉动地方经济;建成后中低收入群众在县城安居乐业,加快城镇化进程,消费拉动了经济。在大社区中有一定的产业配置,通过职业培训,建立社区创业空间,将当地的特色产品通过互联互通的网络平台和各种通路进行推广营销,为地方产业发展打造平台。

参与合作社的各方机构和企业,加入到这个高起点的大平台,投资安全性高、收益有保障,虽薄利、但多销,分享将来全国三四线城市的广阔发展空间,实现可持续的稳定发展,是企业实现战略转型的一个重要机遇。中国有三四线城市2600多个,只要10%的城市有一个这样的社区,就有260个,有非常大的商业空间。

参与的购房居民,能够享受到实实在在的改革创新红利,用较低的房价买到适合自己居住的好房子,并终身免交物业费。不仅买得起房子,还住得起房子。

我们研究的中国特色住房合作社具体操作模式如下:

一、综述:项目地政府与企业共同组建一个共享平台——住房合作社(合作企业),政府可以用不同的形式参与。该平台是一个企业性质的组织,但不以盈利为主要目标。该平台作为一个整合资源平台,将参与的所有企业、金融机构等单位,按共享经济的模式,在当地政府的参与和监管之下,在现行所有法律和行政规定许可的前提下,通过购房者加入住房合作社,参与各方充分发挥各自优势,形成利益共同体,实施集约化运营管理,达到规模效应,从而实现运营成本最小化、运营效果最优化,让购房者从中获得最大利益、让参与各方获得合理的应有回报。

二、监管:为了确保项目顺利进行,政府应专门为此项目成立一个管理监督机构(建设指挥部),并任命有一定级别的领导兼任负责人,协调各种关系,加强过程监督,为项目审批和建设过程保驾护航。同时,对于群众交纳给住房合作社的入社资金,由政府进行专项监管,确保社员的合法权益和资金安全。

三、原则:项目地政府按城市规划要求,按城市供地计划,按市场土地价格,拟向合作公司提供商住用地(要有一定规模,不同人口的城市确定不同的规模,统一规划分期供地),为了能让房价降下来,土地价格不能太高,因此在选址时,应考虑离市区有一定距离,但交通方便、未来发展较具潜力的地方,以造城的规模,打造一个新城。

四、规划:在规划中,项目必须配备以下各种配套----

(1)系列教育配套:根据社区规模大小,配置从高中到幼儿园,再到职业培训全系列,并由知名学校参与。

(2)系列医疗康养配套:根据社区规模大小,从综合性医院到社区便利门诊全系列,由知名医院开设分院。并把医养结合,创造出新型的医养模式。

(3)养老机构配套:社区中必须配套有一定规模的养老配套设施,无论集中养老和居家养老,都能得到充分的满足。由知名的养老机构,在各社区设立分支机构。

(4)中国文化艺术体验馆配套:中国五千年文化,是中国的宝库,我们要充分利用这个平台,全面大力宣扬中国文化。由知名的中国文化体验推广机构,在各社区设立分支机构。

(5)在每个社区,配套一定规模的邻里中心(按总建筑面积的5%左右配建),产权归幸福基金委员会,将业主的所有公共空间全部放在里面。从人们生活必须的农贸超市、人民公社大食堂,到吃喝玩乐购的全功能商业,再到中国文化体验馆等文化精神食粮,在这全部都有配置。建立一个庞大的社交平台,弘扬和传承中国几千年的邻里文化。

(6)在每个社区,配置一定规模的商业配套(按总建筑面积10%左右配建),部分产权归幸福基金委员会。该商业配套分成三个层面。一是整个大社区配套,比如影院、购物中心等;二是组团小配套,比如小超市、小诊所等;三是便利店,比如小吃店、理发店等。这些商业中,相当比例的商家是合作社的长期合作联盟,形成利益共同体,有福共享、有难同担,确保提供的产品和服务质量安全。

(7)在大社区中,必须设立幸福基金管理委员会及常设机构,对本社区的幸福基金(含所有资产)进行管理,通过资产租赁或运营收入,补贴物业管理和公共设备维护、维修费用,力争做到业主终身不交物业费。

(8)在大社区中,必须配套创业空间(可以设在邻里中心,也可单独建设一栋写字楼),作为业主的创业共享空间。在这里,可以通过各种网络和通路,将本区域的特产向全国甚至全世界推广营销。

(9)在大社区中,必须配套完善的物业管理和安全保卫系统,做到社区安全、干净,各种设施设备处于良好的运行状态,业主所购置的房产永远得到保值升值。

(10)在大社区中,必须成立就业指导中心(可并入幸福基金管理委员会管理),社区内所的业主,需要就业的全部在该中心登记,并可免费参加职业培训,免费使用创业空间。该指导中心与社区所有入住商家约定,在本社区经营的商业,在同等条件下,必须录用本社区的待业业主及其子女。

(11)在大社区中,配套互联互通网络中心,将社区所有资源进行共享,互相监督,使用积分制,让业主生活便利,消费实惠,让商家薄利多销,提高产品和服务质量。

(12)在大社区中,必须配套多种形式的体育健身场所,让业主有足够的运动锻炼的空间。

(13)在大社区中,必须配套少量租赁房(约占总面积的1%—2%),让确实买不起房子的中低收入群众也有机会入住我们的美好家园。

(14)在大社区中,必须配套政府派出机构,如公安、消防、社区政府管理及行政便民机构等设施。

 

 

五、审批:做好规划后,政府按正常程序进行土地挂牌,并按规定的土地价格(市场价),由合作公司按合法程序摘牌。由该平台先交一部分土地出让金,政府继续开展各项手续审批。

六、统筹:由平台运营者(合作公司),召集参与本项目建设的所有组织(含规划设计、建筑施工、营销推广策划、商业运营和管理、教育医疗配套管理、主要社区配套商家、物业管理等等),按共享经济模式形成一个生态圈,共同努力,按最低的成本,最优质的服务,把各自的工作做好,把社区建设起来。

七、入社:项目取得三证,并且工程已正式开工后,由参与的营销策划单位负责,在政府监管下,向区域内的购房者登记,并按规定的门槛让符合条件的中低收入群众加入到住房合作社,成为住房合作社社员。

八、交款:取得土地证和预售许可证后,购房者按规定进行交款和办理银行按揭贷款,所有房款收入,都纳入政府相关部门的监管。

九、交房:项目在建设过程中,各方面加强监督,保质保量按时完成建设任务,将完美的社区和产品交付给业主,并按时办理产权。

十、测算:由于集约化管理,产品品质得到保证,各项费用大幅度降低,资金成本大量节约,没有了开发商从中盈利,由此可将房价大幅度降下来(经过初步测算,采用住房合作社建房模式,可以把房价降低15%左右)。其中:(1)没有开发商利润,约可降低房价7%左右(实际开发商正常利润10%左右,拿3%用于建设商业用房和租赁住房提供给幸福基金委员会出租,实际省了7%);(2)节约项目前期投资资金,减少了融资利息,可降低房价1.5%左右;(3)规模效应,集约化管理,参与企业薄利多销,从而降低成本,可降低房价3%左右;(4)定向营销,节约了广告宣传费用,可降低房价2%左右;(5)由于利润、利息等减少,降低了房价,增值税也随之减少,可降低房价1.5%左右。以上合计可降低房价15%左右。

十一、物管:小区建好后,物业管理用共享经济模式,将所有社区配套和商业、教育等系统互联互通,设立社区幸福基金管理委员会,用留给业主的邻里中心、部分商业用房和租赁用房的租金或运营收入,作为物业公司的物业管理费和社区日常维护维修费用,做到业主终身不交物业费,彻底解决物业管理这个老大难问题,也解决了中低收入购房者担心“住不起”的后顾之忧。假设一个100万平方米的社区,大约需要物业管理人员150人,每个月物业管理费用约为52万元左右、社区的维护和维修费用每月约为8万元左右,也就是物业管理每月总费用在60万元左右。而社区的租赁收入,按100万平方米社区规模,提供给幸福基金的商业用房(不含公共空间和创业空间、含租赁住房)有8万平方米(按8%配置),每平方米月平均租金10元(商业平均12元,租赁房2元),租金收入80万元,扣除税收和幸福基金管理委员会相关机构费用后,每月至少余下60万元提供给物业管理公司,做到业主终身不交物业费。

十二、就业:安居还要乐业。社区建好后,社区中所配置的就业指导中心、职业培训中心和创业空间同时启动,因为社区规模足够大,可以形成一个小社会,消费与就业并行,自成体系,形成良性循环,建成一个和谐宜居的美好生活家园。

十三、租赁:在中低收入群众中,还有一部分确实买不起房子的群众。我们在大社区中,还会拿出一小部分住宅,用租赁的形式长期出租给这个群体,并将产权办到幸福基金管理委员会名下,归幸福基金管理委员会管理,所收租金,并入幸福基金,用于贴补物业管理使用。

 通过以上的住房制度创新,解决了长期以来中低收入群众买不起、住不起的实际困难,为他们营造了一种全新的城镇化生活方式,使得陶渊明笔下的“土地平旷,屋舍俨然,黄发垂髫,并怡然自乐”的美好生活图景,成为现实。

综上所述,住房合作社模式在全面执行现有国家政策的前提下,进行充分的资源共享和整合,通过合法合规的制度创新,在共享经济的大背景下实行集约化运营,让中低收入人群得到最大的实惠,解决了中低收入居民住房问题,加快了城镇化发展速度。在建设阶段,大规模的建设,带动了就业,拉动了当地的经济;社区建成之后,每个大社区都能容纳几万人,大量的中低收入群众在本社区安居乐业,长期拉动了消费,自然也拉动了地方经济。同时,在大社区有一定的产业配置,通过职业培训,建立社区创业空间,将当地的特色产品,通过互联互通的网络平台和各种通道进行推广营销,为地方产业发展打造一个良好的平台,提高当地居民的收入,也长期拉动本地的经济增长。总之,中国特色住房合作社模式,在广阔的三四线城市,特别是县城,大有作为。(作者系《人民周刊》创新智库执行主席)

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